КРАТАК ВОДИЧ КРОЗ ОЗАКОЊЕЊЕ НЕЗАКОНИТО ИЗГРАЂЕНИХ ОБЈЕКАТА

Закон о озакоњењу објаката („Сл. гласник РС“, бр. 96/2015) ступио је на снагу 27. новембра 2015. године, а Закон о именама и допунама Закона о озакоњењу објаката („Сл. гласник РС“, бр. 83/2018) 06. новембра 2018. године. Овај Закон омогућује највећем броју власника бесправно изграђених кућа и станова да их легализују (озаконе) по далеко нижим ценама.

Власници нелегалних објеката, међутим, треба притом да имају на уму да неће моћи да легализују објекте које су саградили на клизиштима, као ни куће на обалама река. Од могућности легализације изузете су и викендице и куће саграђене на подручју националних паркова и заштићеним зонама природе. Осим тога, неће моћи да легализују ни објекте за које је већ издато решење о рушењу према закону о планирању и изградњи.

1.    Поступак озакоњења

• Након што се утврди испуњеност неопходних услова, надлежни орган ће упутити обавештење власнику да у року од 30 дана достави доказ о одговарајућем праву, осим у случају да је тај доказ већ достављен раније или га је надлежни орган прибавио по службеној дужности. Власник има право да поднесе захтев за продужење тог рока.
• Након што се утврди и постојање одговарајућих права, власник добија обавештење да у року од 30 дана достави Извештај са елаборатом геодетских радова, односно надлежни орган проверава да ли су наведени докази већ достављени. Уколико Извештај о затеченом стању са елаборатом геодетских радова, односно други документи, нису израђени у складу са законом, власник се о томе обавештава и добија рок од 60 дана да достави тражену документацију.
• Ако је поднет захтев за легализацију и техничка документација прописана тада важећим прописима о легализацији, елаборат геодетских радова, геодетски снимак, односно копија плана, надлежни орган проверава да ли садржина техничке документације одговара садржини прописаној за извештај о затеченом стању и ако одговара, надлежни орган то констатује и признаје као извештај.
• По утврђивању испуњености услова за озакоњење објекта, пре доношења решења о озакоњењу, власник незаконито изграђеног објекта доставља и доказ да је за свој незаконито изграђени објекат поднео пријаву за утврђивање пореза на имовину. По достављању доказа о поднетој пореској пријави, надлежни орган обавештава подносиоца захтева о висини таксе из овог закона да у року од 15 дана од достављања обавештења плати таксу за озакоњење. У случају да власник не достави доказ о плаћеној такси у том року, надлежни ће одбацити захтев за озакоњење.
• Након што власник достави доказ да је платио таксу за озакоњење, надлежни орган ће му у законском року од 8 дана издати решење о озакоњењу.

2.    Услови озакоњења

• Објекат изграђен без грађевинске дозволе, односно одобрења за изградњу.
• Помоћни објекти и други објекти који су у функцији главног објекта (гараже, оставе, септичке јаме, бунари, базени, цистерне за воду и сл.) или су у функцији одвијања технолошког процеса у згради, који се сматрају саставним делом незаконито изграђеног главног објекта и озакоњују се заједно са главним објектом.
• Објекти на којима су изведени само груби грађевински радови са формираним конструктивним склопом (носећи елементи: темељ, стубови са гредама, таванице, кровна конструкција, итд), али нису постављени спољни прозори и врата, нису завршене унутрашње електро или водоводне инсталације, као ни завршни радови на поду, зидовима и сл. Када се заврши поступак озакоњења и упис права својине, власник тада може да поднесе захтев за извођење радова на завршетку објекта и то у редовној процедури, у складу са Законом о планирању и изградњи.
• Објекат за који је поднет захтев за легализацију у складу са раније важећим законом, којим је била уређена легализација, до 29. јануара 2014. године. Захтеви и пријаве за легализацију поднети до 29. јануара 2014. сматрају се легитимним захтевима у смислу овог закона.
• Објекат изграђен на основу грађевинске дозволе, односно одобрења за изградњу и потврђеног главног пројекта на којима је приликом извођења радова одступљено од издате грађевинске дозволе и потврђеног главног пројекта, а за који није могуће издати решење о измени решења о грађевинској дозволи, односно одобрења за изградњу, у складу са одредбама закона којим се уређује изградња објеката.
• Објекат за који је поднет захтев у складу са Законом о посебним условима за упис права својине на објектима изграђеним без грађевинске дозволе, за који поступак није правоснажно окончан, пред Службом за катастар надлежне општине.
• Објекат који се може ускладити са важећим планским документом у погледу намене и спратности објекта, као и објекат за који се утврди да је намене која је у оквиру планом дефинисаних компатибилности.

3.    Неопходна документација

• Доказ о одговарајућем праву на земљишту и/или објекту

Као одговарајуће право сматра се право својине на објекту, односно право својине, право коришћења или право закупа на грађевинском земљишту у јавној својини, као и друга права прописана Законом о планирању и изградњи, као одговарајуће право на грађевинском земљишту.

Одговарајућим правом сматрају се и: судски оверен купопродајни уговор; правоснажна судска пресуда којом је утврђено право својине на земљишту; уговор о суинвестирању изградње објекта; правоснажно решење о наслеђивању; акт министарства надлежно за послове одбране о додели „нужног смештаја“; сви други правни послови на који се на несумњив начин може утврдити правни континуитет промета земљишта, објекта, односно посебног дела објекта.

Када је предмет озакоњења надзиђивање, претварање заједничких просторија зграде у стан или пословни простор или припајање заједничких просторија суседном стану, као доказ о одговарајућем праву доставља се извод из листа непокретности за зграду и све посебне делове зграде и доказ прописан одредбама закона којим се уређује одржавање стамбених зграда о регулисању међусобних односа између власника објекта и органа зграде.

Када је предмет озакоњења објекат изграђен на грађевинском земљишту на којем постоји право сусвојине, као доказ о одговарајућем праву доставља се и писмена сагласност свих сугласника. У случају када је сувласник знао или је могао да зна за изградњу објекта, односно извођење радова, али се није противио, сматра се да постоји његова сагласност.

Као одговарајуће право на грађевинском земљишту сматра се и право својине или закупа на земљишту испод објекта, стечено према Закону о посебним условима за упис права својине на објектима изграђеним без дозволе (из 2013. године).

Када се као доказ о решеним имовинско-правним односима, пре доношења решења о озакоњењу зграде која се састоји од посебних физичких делова доставља доказ о стицању права својине на земљишту испод објекта, као одговарајуће право признаје се и доказ да је власник стана у незаконито изграђеном објекту закључио уговор о куповини и продаји за удео на земљишту, који је у сразмери са површином посебног дела у односу на укупну површину објекта.

Власник грађевинског земљишта дужан је да прибави податак о укупној тржишној цени за поменуто земљиште, а има и обавезу да по захтеву сваког појединачног власника на посебном делу одреди удео на грађевинском земљишту испод објекта и тржишну цену удела.

Власник грађевинског земљишта и власник посебног дела затим закључују уговор о продаји удела. Напомињемо да власници станова који не закључе уговор о куповини удела не могу да наставе поступак озакоњења.

• Извештај о затеченом стању објекта, чији саставни део је и елаборат геодетских радова за објекат

Извештај о затеченом стању објекта мора да сачини архитекта/пројектант који поседује одговарајућу лиценцу.

Уколико је реч о објектима за које су власници захтев за легализацију поднели по раније важећим прописима, надлежни орган треба да провери да ли је власник у том раније покренутом поступку легализације обезбедио техничку документацију која је била прописана по тада важећим прописима, као и да провери да ли садржај те документације одговара садржају неопходном за Извештај о затеченом стању објекта у складу са правилима према новом закону. У случају да се садржај раније достављене документације поклапа са траженим садржајем Извештаја о затеченом стању објекта надлежни орган прихвата достављену документацију као Извештај о затеченом стању објекта.

Елаборат геодетских радова, који је саставни део Извештаја о затеченом стању треба да се изради за све објекте који нису евидентирани у катастру. Ако је одређени објекат евидентиран у катастру, онда се уместо њега доставља катастарска копија плана парцела. У овом случају је прописано да се на ту копију мора уписати кота слемена објекта, што мора да буде оверено од стране геодетске агенције.

Када је предмет озакоњења зграда која се састоји од посебних физичких делова, као што су станови, гараже, локали, елаборат се у том случају израђује и за зграду и за све посебне физичке делове зграде.

• Пореска пријава

Власник незаконито изграђеног објекта подноси пореску пријаву Одељењу за локалне јавне приходе, Општинска управа Врбас, шалтер број 11. Подаци наведени у пореској пријави морају одговарати садржини техничког документа и подацима из елабората геодетских радова који се достављају у поступку озакоњења.

По достављању доказа о поднетој пореској пријави надлежном органу који води поступак озакоњења, исти обавештава подносиоца захтева о висини таксе из овог закона.

4.    Висина таксе

Такса се уплаћује у износу од 70% у корист јединице локалне самоуправе на чијој територији се налази незаконито изграђени објекат и у износу од 30% у корист буџета Републике Србије  (односно у корист буџета Републике Србије у износу од 15% и у корист буџета аутономне покрајине у износу од 15%).

Такса се плаћа у следећим износима:

• У износу од 5.000 динара за озакоњење породичног објекта или стана, корисне површине до 100 m², помоћне и економске објекте, производне и складишне објекте, као и све друге објекте и радове из члана 145. Закона о планирању и изградњи (напомена: ове одредбе се не односе на власнике незаконито изграђеног објекта који је намењен за становање подносиоца захтева и чланова његовог породичног домаћинства, који је лице са инвалидитетом, самохрани родитељ или корисник социјалне помоћи).
• За породичне стамбене објекте и станове корисне површине од 100m² до 200m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 15.000 динара.
• За породичне стамбене објекте и станове корисне површине од 200m² до 300m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 20.000 динара.
• За породичне стамбене објекте корисне површине преко 300m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 50.000 динара.
• За стамбене и стамбено пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине до 500m² и комерцијалне објекте до 500m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 250.000 динара.
• За стамбене и стамбено пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине од 500m² до 1000m² и комерцијалне објекте од 500m² до 1000m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 500.000 динара.
• За стамбене и стамбено пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине од 1000m² до 1500m² и комерцијалне објекте од 1000m² до 1500m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 1.000.000 динара.
• За стамбене и стамбено пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине преко 1500m² и комерцијалне објекте преко 1500m² плаћа се такса за озакоњење у износу од 3.000.000 динара.

5.    Упис права својине